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袁律师，中国政法大学法学硕士。先后担任铁路局宁波电务段、宁波市公安局、浙江电视台法治频道等多家行政、企事业单位的法律顾问，同时也与各级司法机关保持着良好的工作关系。...[详情]
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一起房屋买卖纠纷引出的法律问题
钱某（女）、杨某为夫妇，二人于2007年10月以32万元的价格购置三居室楼房一套，后因嫌该房离其工作单位较远，决定将该房卖掉，但一直未找到合适的买主。2008年2月初，杨某赴外地出差，唐某经人介绍，找到钱某，称过去已看过房，愿以28万元价格买下，钱某不同意，双方经协商，钱某决定以30万元价格将该房出售，次日，唐某先将15万元送来。钱某遂将钥匙交给汤某，但因产权证被杨某存放在单位，钱某提出待其丈夫出差回来，即办理产权过户登记。办完手续后唐某再付15万元。同年5月初，杨某从外地回来后得知该房价格已经上涨，遂找到汤某，要求增加2万元价款才能去办理过户登记手续，唐某不同意，杨某便在同年5月10日以32万元的价款，将该房卖给了汪某，并于5月15日，与汪某办理了登记过户手续，汪王某遂找到唐某要求其搬走，唐某遂到法院提起诉讼，告杨某、汪某侵害其所有权，并要求法院解除杨某与王某之间的房屋买卖合同。而杨某提出，其妻钱某将该房卖给唐某时，他并不知情，也未征得其同意，因此该买卖行为是无效的。[审判]
法院经依法开庭审理，于2008年6月作出判决，认定汪某与杨某之间的房屋买卖合同合法有效，判定唐某腾出争讼房屋交付汪某，同时判决杨某赔偿唐某因合同无效所受到的损失2.5万元。
[评析]
本案涉及两个房屋买卖合同，一个是唐某与房屋所有人签订的房屋买卖合同，已交付但未办理登记，一个是汪某与房屋所有人签订的买卖合同，未交付但办理了过户登记。这两个合同的效力如何呢？谁可以取得房屋的所有权呢？
《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”《合同法解释》（一）第9条 “法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。由此可见，房屋所有权的移转以登记为要件，但不应把是否办理产权登记作为认定买卖合同的成立、或生效、或无效的理由。依据合同法原理，买卖合同系债权合同，双方当事人意思协商一致，合同即告成立。如果合同不欠缺生效要件，合同即为有效。房屋所有权过户登记的目的在于转移其所有权，是合同的履行问题，属于合同之外的法律事实，其既不是合同成立要件，又不是合同的生效要件，与合同效力无关。如果合同有效，出卖人应将房屋交付买受人，并协助办理产权变更登记，否则，就构成违约，买受人可以要求出卖人继续履行合同，也可以主张解除合同，赔偿损失。法院可以判令出卖人履行上述义务或解除合同。
根据以上分析，两个房屋买卖合同应该都是有效的，根据债的平等性原理，其效力也无时间先后之分，互不具有优先性。杨某将房屋卖与汪某，并办理了过户登记手续，因此该房屋的产权应该归汪某所有。杨某与汤某间的房屋买卖合同虽然也合法有效，但由于汪某已合法取得房屋所有权，对唐某而言已发生法律上的履行不能。在此情况下，汤某可向杨某主张违约责任，也可要求解除合同，赔偿损失。
值得注意的是，如果汪某明知已将房屋出售给唐某并已交付，但为了不使唐某得到该房屋而与杨某恶意串通，以故意损害唐某为目的而购买该房屋并抢先登记，这样，汪某虽然已经登记，但其与杨某订立的合同仍因违反了民事法律行为的生效要件，应被确认无效，其登记也应撤销，并与杨某共同承担恶意串通的民事责任。